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Declarar los ingresos como coanfitrión de Airbnb

Cada vez es más habitual contar con un tercero que gestione el alquiler de tu propiedad, lo que se conoce como un coanfitrión o co-host en inglés. Si eres propietario te permite librarte de algunas o todas las tareas de la gestión del alquiler, por lo que podrás dedicarle más tiempo a otras cosas. Y si eres anfitrión, te permite obtener unos ingresos en un negocio muy rentable sin necesidad de comprar un inmueble. Si te dedicas a ello o te lo estás planteando, la entrada de hoy es para ti. Vamos a hablar de cómo declarar los ingresos como coanfitrión de Airbnb en la Renta, de si existe obligación o no de darse de alta de autónomo, de si hay que repercutir IVA… 

¿Qué es un coanfitrión? 

Como suele ser habitual, primero de todo vamos a hacer las presentaciones. Un coanfitrión es una persona que gestiona el alojamiento de un tercero, ni más ni menos. 

Las tareas del coanfitrión dependen de lo pactado con el propietario del alojamiento, y pueden variar en cada caso. Ya seas coanfitrión o propietario de un alojamiento gestionado por un coanfitrión, te recomendamos que dejes claramente definidas las funciones de cada uno para evitar problemas

Un co-hosting puede gestionarse a través de cualquier plataforma o incluso de forma particular, pero si se gestiona a través de Airbnb, el coanfitrión debe tener su propia cuenta en la plataforma para poder acceder a los anuncios que gestiona y para comunicarse con los huéspedes. Los coanfitriones también pueden gestionar el calendario y las reservas, comunicarse con los huéspedes, escribir evaluaciones e incluso gestionar la limpieza y el mantenimiento u otros servicios adicionales. 

¿Y cuanto cobra un coanfitrión? Esto también depende de lo acordado con el propietario del alojamiento, ya que puede ser una tarifa fija o un porcentaje del importe de las reservas, que suele estar entre un 10% y un 20% dependiendo de las tareas. Una vez más, nuestra recomendación es que todo quede por escrito y de la forma más clara posible.

Alta de autónomo para declarar los ingresos como coanfitrión de Airbnb, ¿es obligatorio?

El tema del alta de autónomo lo hemos tratado otras veces en nuestro Blog, pero insistimos en ello. Se trata de dos altas distintas, por una lado la Seguridad Social y por otro lado Hacienda. Respecto a la Seguridad Social, no existe un importe mínimo a partir del cual debas darte de alta, es un mito. Si no sabes de lo que hablamos te recomendamos leer la entrada en nuestro Blog titulada ¿Cuándo es obligatorio darse de alta de autónomo?. 

Para el alta en Hacienda, necesitamos saber qué actividad realiza exactamente un coanfitrión a los ojos de Hacienda. Teniendo en cuenta que un coanfitrión presta un servicio de gestión de alquileres, podemos considerar que un coanfitrión realiza una actividad profesional de agente inmobiliario. Debes darte de alta rellenando el Modelo 036 o 037 con el epígrafe de IAE correspondiente, las opciones que consideramos más adecuadas son las siguientes:

  • Epígrafe 721, Agentes colegiados de la propiedad industrial y de la propiedades inmobiliaria. Elige este epígrafe solamente en el caso de que estés colegiado.
  • Epígrafe 724, Intermediarios en la promoción de edificaciones. 
ACTUALIZACIÓN 05/05/2024: La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en una consulta vinculante sobre el epígrafe en el que debía darse de alta una sociedad que se dedica a la gestión de alquileres turísticos de terceros, resolviendo que debía ser el epígrafe  834, de la sección 1ª -Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial-.

En el modelo 036 o 037 también deberás dar de alta el resto de obligaciones fiscales, vamos a verlas.

Obligaciones fiscales de un coanfitrión: IVA, IRPF,…

La página web de Airbnb tiene un apartado específico sobre los impuestos de los coanfitriones, te dejamos el enlace por si te sirve de ayuda. Consideramos que no explica demasiado, así que vamos a entrar al detalle:

Lo primero que debes tener en cuenta es que se trata de una actividad sujeta y no exenta de IVA. Esto significa que debes dar de alta la obligación de presentar declaraciones de IVA. En tus facturas debes añadir el 21% de IVA, que deberás ingresar con el modelo 303 de forma trimestral. Pide factura de todos los gastos que tengas, ya que también podrás deducir ese IVA que soportas en tus compras.

También debes dar de alta la obligación de presentar el modelo 130 de IRPF. Debes presentar este modelo de forma trimestral, informando del total de ingresos y de gastos de tu actividad, y pagando un 20% sobre el beneficio obtenido. Es una forma de ir adelantando una parte de los impuestos que posteriormente deberás pagar en tu declaración de la Renta. Solamente si facturas más del 70% de tus ingresos a empresas o otros autónomos te podrás librar del modelo 130. En ese caso, tus facturas irán con retención (del 7% los primeros años y del 15% posteriormente) que tu cliente ingresará en Hacienda en tu nombre.

Además, como autónomo que realiza una actividad profesional, debes llevar un libro registro de ingresos y gastos. En los libros registro debes anotar todos los movimientos, de forma que coincida con las declaraciones del modelo 130 trimestral y de la declaración de la Renta. Y recuerda conservar esos libros y todas las facturas y justificantes hasta que haya prescrito el año en cuestión.   

Como puedes ver, ser anfitrión o agente inmobiliario puede ser interesante, pero nada te libra de las obligaciones fiscales. ¿Qué te parece la forma de declarar los ingresos como coanfitrión de Airbnb? ¿Demasiadas obligaciones? Déjanos un comentario aquí abajo con tu opinión o escríbenos a través del formulario de contacto si tienes dudas con tu situación. 

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