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¿Cómo se declaran las arras en la Renta?

¿Estás en proceso de compra de un piso y has entregado unas arras al vendedor para reservar el piso? Quizás estás vendiendo un piso Y te han entregado a ti unas arras. En cualquiera de los dos casos te interesa lo que viene. A continuación te explicamos cómo se declaran las arras en la Renta para todas las opciones posibles: comprador, vendedor, con desistimiento… 

¿Qué son las arras? 

Se conoce como arras a la cantidad que se entrega como compromiso de efectuar una compraventa. Es habitual en la compraventa de inmuebles que se firmen contratos de arras entre el vendedor y el interesado en la compra. Con el contrato de arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra del piso a cambio de la entrega de una cantidad de dinero, y el vendedor por su parte se compromete a vender el piso al comprador en las condiciones acordadas.

La cantidad entregada en concepto de arras va a cuenta del precio total de la compraventa. Es decir, es como un anticipo o “señal”. ¿Y si finalmente no se efectúa la compraventa? En ese caso, el artículo 1454 del Código Civil establece lo siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es decir, existe una penalización para quien desista de la compraventa. Si esto sucede, tanto comprador como vendedor deberán incluirlo en su declaración de la Renta, lo vemos a continuación.

Cómo se declaran las arras en la Renta del vendedor

El mero hecho de recibir unas arras no tributa en la Renta. Si finalmente se realiza la compraventa, esa cantidad recibida en concepto de arras será parte del precio final acordado. En ese caso, el vendedor deberá declarar la venta del inmueble en la Renta por el importe total, incluido el de las arras. 

¿Y qué pasa si alguno de los implicados desiste? En ese caso, como ya hemos mencionado anteriormente, deberá declararlo en la Renta, aunque el tratamiento es distinto dependiendo de quien haya renunciado a realizar la operación:

  • En el caso que sea el comprador quien finalmente decide no comprar, el vendedor se queda con esas arras pero debe incluirlas como una “ganancia no derivada de transmisión de elementos patrimoniales” en la Base General. Es decir, va al mismo saco que los rendimientos del trabajo o los ingresos obtenidos del alquiler de un inmueble.
  • Si desiste el propio vendedor, deberá devolver las arras que le había entregado el comprador duplicadas. Esas “segundas” arras que pone de su bolsillo debe incluirlas en la declaración de la Renta como una “pérdida no derivada de transmisión de elementos patrimoniales” en la Base General.

¿Y el comprador como debe declararlas en su declaración de la Renta?

El comprador no debe incluir en su declaración de IRPF la entrega de las arras si finalmente compra el piso. Pero si la compraventa no se realiza, nos encontramos nuevamente ante dos opciones:

  • Si es el propio comprador quien desiste, habrá perdido las arras, por lo tanto, declarará una “pérdida no derivada de transmisión de elementos patrimoniales” en la Base General.
  • Cuando sea el vendedor quien se echa para atrás, el comprador recibirá el importe de las arras que había entregado, más el mismo importe como penalización para el vendedor. Esas “segundas” arras serán las que deba incluir en la declaración de la Renta como una “ganancia no derivada de transmisión de elementos patrimoniales” en la Base General. 

Con un ejemplo se entiende mejor

Sergio tiene un piso en Madrid por el que se ha interesado David. Después de que David vea varias veces el piso y de acordar las condiciones, se deciden a firmar un contrato de arras. Acuerdan que el precio será de 240.000 euros, por lo que establecen unas arras de 12.000 euros, coincidiendo con el 5% del importe total, y un plazo máximo de 45 días para realizar la compraventa. David entrega los 12.000 euros en la firma del contrato de arras y queda a la espera de que le concedan la hipoteca, pero mientras tanto Sergio tiene algunos problemas familiares y decide no vender, por lo que debe devolver los 12.000 euros a David y además pagarle otros 12.000 euros como compensación.

Como hemos mencionado, Sergio deberá incluir en su Renta una pérdida no derivada de transmisión de elementos patrimoniales de 12.000 euros. Y David hará lo propio incluyendo una ganancia no derivada de transmisión de elementos patrimoniales por el mismo importe.

Si no tienes claro cómo se declaran las arras en la Renta o las declaraste y ahora te ha llegado un requerimiento de Hacienda y no sabes qué hacer, podemos ayudarte. Déjanos un comentario o escríbenos a través del formulario de contacto y te responderemos lo antes posible. 

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10 comentarios en «¿Cómo se declaran las arras en la Renta?»

  1. La Comunidad Valenciana permite deducir el 5% de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual a los menores de 35 años en ciertas condiciones. Mi duda es: si la vivienda se adquiere en construcción, he firmado un contrato de compraventa en 2023 y está prevista la finalización y escritura 18 meses después ¿puedo deducirme en 2023 las cantidades satisfechas a la inmobiliaria?
    Muchas gracias

    1. Hola, Pablo

      Gracias por escribirnos. En la normativa autonómica no se especifica con claridad, pero si que hacen referencia a que «A estos efectos, se estará al concepto de vivienda habitual y de adquisición de la misma recogidos en la normativa estatal reguladora del impuesto». Por lo que, dado que en la normativa estatal de IRPF si que se incluye casos como el tuyo en el concepto de «adquisición de vivienda habitual», podrás aplicar la deducción (siempre que cumplas todos los requisitos).

      Saludos,

      TEF

  2. Hola, mi caso es el siguiente,:
    Voy a firmar un contrato de arras ahora en 2024 por la venta de mi vivienda habitual, pero la firma de la escritura se realizará en 2027 por acuerdo entre ambas partes.
    Que debo hacer respecto a la declaración de la renta? Gracias.

    1. Hola, Javier

      Por recibir las arras no debes declarar nada en la Renta. La incidencia se traslada al período impositivo en el que se efectúa la venta del bien, al constituir las arras una parte del precio de venta.

      Gracias por escribirnos.

      Saludos,

      TEF

    1. Hola Maria,

      La venta del piso la debes declarar en el ejercicio 2024 ya que es el año en el que se produce la alteración patrimonial (cambias el piso por un dinero).

      Así lo especifica Hacienda «…en cuanto el importe percibido en concepto de arras se constituye en parte del precio de la compraventa del inmueble, su incidencia en la liquidación del impuesto se produce en el período impositivo en que se realiza la venta del inmueble»

      Un saludo

      TEF

  3. Mi pareja y yo hemos reservado una vivienda de obra nueva en 2023, la cual hemos desembolsado una cantidad para dicha reserva. ¿Tenemos que incluir este pago en la declaración de la renta?

    1. Buenas tardes Eva,

      Por haber entregado unas arras como compradores no tenéis que indicar nada en la declaración de Renta.

      Sólo estaríais obligados si:

      1. Desistís de la compra del inmueble (entonces declararéis una pérdida en la declaración de Renta)
      2. El vendedor no cumple y desiste (entonces tendréis una ganancia en la declaración)
      3. Esas arras las dais para reinvertir el dinero que habáis obtenido (o obtendréis) por la venta de vuestra actual vivienda habitual (en ese caso aplicaríais la exención por reinversión en vivienda)

      Esperamos haber aclarado tu duda.

      Un saludo

      TEF

  4. He vendido una vivienda en febrero y he comprado otra también en febrero, tanto para la venta como para la compra firmé sendos contratos de arras en diciembre, por lo que recibí una cantidad de dinero y pagué otra cantidad en diciembre de 2023 en concepto de arras.
    Mi duda es si tengo que declarar el dinero recibido y el dinero pagado como parte del pago de las casas en la declaración de este año, o se declara todo en la declaración del año que viene

    1. Hola, Cristina

      Gracias por escribirnos. En tu caso no debes declarar nada referente a las arras en la Renta 2023, ya que tanto la venta de tu vivienda como la compra de la nueva vivienda se ha acabado produciendo.

      Si que deberás declarar la venta de tu vivienda en la Renta de 2024 (la que se presentará en 2025). Recuerda que, si se trata de tu vivienda habitual y se ha producido una ganancia patrimonial con la venta, existe la posibilidad de aplicar la exención por reinversión.

      Estamos aquí para cualquier otra duda que surja. Y si te gusta nuestro contenido, te invitamos a suscribirte a nuestra newsletter.

      Saludos,

      TEF

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