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Amortización de un inmueble arrendado en la Renta

Si tienes un piso o local alquilado deberás declararlo en la Renta detallando los ingresos y los gastos. Entre los gastos, uno de los que más dudas genera es la amortización, ya que no es algo tan visible como podrían ser los gastos de comunidad, el seguro, los intereses de la hipoteca o las reparaciones. Hoy te explicamos como calcular la amortización de un inmueble arrendado en la Renta, ya lo hayas adquirido por compra, herencia o donación.

¿Qué es la amortización?

Vamos con lo básico. La amortización de un inmueble arrendado es un gasto que puedes imputar en la declaración de la Renta de un piso o local que tengas en alquiler. Es una forma de tener en cuenta la depreciación que pueda tener el inmueble y el deterioro que sufre.

¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble arrendado?

La amortización se calcula aplicando un porcentaje máximo del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

  • El coste de adquisición satisfecho. En este caso debemos hacer una diferenciación, ya que hay dos opciones: que lo hayas comprado o que lo hayas recibido por herencia o donación.
    • Si lo adquieres a título oneroso, que es como se conoce la compra, este importe será el que figure en la escritura de compra, pudiendo sumar los gastos necesarios, como notaría, registro, impuestos (IVA o ITP), gastos de agencia, etc. 
    • Si lo adquieres a título lucrativo o gratuito, es decir, por herencia o donación, este importe será el que figure en la escritura de herencia o donación, incluyendo también los gastos necesarios, como notaría, registro, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, etc. 

IMPORTANTE. El 3% debes aplicarlo sobre la parte de coste de adquisición o de valor catastral que se corresponda con la edificación, nunca sobre el suelo. Vamos a ver un ejemplo, que seguro que se entiende mejor.

Ejemplo de inmueble heredado

Júlia ha heredado el piso de su madre y ha decidido ponerlo en alquiler, por lo que necesita saber el gasto por amortización de la casa que puede imputarse. Vamos a ver los datos:

  • Valor que figura en escritura de herencia: 150.000€
  • Gastos relacionados con la compra (Impuesto sobre Sucesiones, notaría y registro): 3.000€
  • Valor catastral total: 80.000€, siendo el valor del suelo 58.000€ (72,50%) y el valor de la edificación 22.000€ (27,50%).

Como puede verse, el valor catastral es inferior al que figura en la escritura, así que amortizamos sobre este último. En total son 153.000€, incluyendo los gastos. Pero como hemos dicho antes, solamente puede amortizarse sobre el valor de la edificación, nunca sobre el suelo. Lo más sencillo es que apliquemos los mismos porcentajes que en el valor catastral, por lo tanto, podemos considerar que el valor de compra de la edificación es de 42.075€ (153.000 x 27,50%).

Si aplicamos el 3%, tenemos una amortización anual de 1.262,25€ (42.075 x 3%).

¿Y si he hecho obras en el inmueble?

Si has hecho obras en el inmueble, también podrás amortizarlas. Hacienda considera que el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes es un mayor valor del inmueble, y debe amortizarse juntamente. En este caso, no deberás diferenciar entre suelo y construcción, puesto que las obras serán siempre sobre la construcción.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si Júlia se gastó 70.000€ en una reforma integral del piso, podrá amortizar 112.075€ (42.075 + 70.000). La amortización anual sería en este caso de 3.362,25€ (112.075 x 3%).

Preguntas y respuestas sobre la amortización de un inmueble arrendado

¿Puedo amortizar el inmueble aunque no haya estado alquilado todo el año?

Si, pero deberás calcular la parte proporcional de los días que ha estado alquilado. Si por ejemplo lo alquilaste el 1 de febrero, ha estado alquilado 334 días de los 365 días que tiene el año, lo que supone un porcentaje del 91,50%. Siguiendo con el último ejemplo de Júlia, la amortización sería de 3.076,46€ (3.362,25 x 91,50%).

¿Y los días que no lo tengo alquilado?

Si el inmueble no ha estado alquilado todo el año, deberás considerar un ingreso por los días que lo tienes vacío. Se conoce como imputación inmobiliaria y se calcula aplicando un 1,1% al valor catastral del inmueble (o un 2% si hace más de 10 años que no se revisa el valor catastral). Volvamos al ejemplo de Júlia: el valor catastral era de 80.000€, por lo que la imputación inmobiliaria será de 74,74€ (80.000 x 3% x 31 / 365). Recuerda siempre hacer el cálculo de los días 😉.

¿Existe algún límite para amortizar?

Si, el propio valor sobre el que amortizas es el límite total que podrás amortizar dicho inmueble. En el último ejemplo de Júlia, el límite máximo son 112.075€. Como solamente puede amortizar un 3% anual, si lo tiene alquilado ininterrumpidamente, podrá amortizar durante 33 años.

Esperamos haber resuelto tus dudas sobre la amortización de un inmueble arrendado y si no, ya sabes, puedes dejarnos un comentario aquí abajo o escribirnos a través del formulario de contacto.

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