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IVA en el alquiler de pisos en Airbnb

Plataformas como Airbnb facilitan que los anfitriones puedan alquilar sus pisos para estancias cortas de los huéspedes. En función de si, junto con el alquiler, el anfitrión presta otros servicios, Hacienda puede reclamar el IVA al anfitrión. Desde Bruselas, quieren acabar con el fraude de muchos anfitriones que no están ingresando el IVA y quieren trasladar la responsabilidad a Airbnb.

Si eres anfitrión en Airbnb quédate y descubre por qué es muy importante determinar cuándo hay que incluir IVA en el alquiler de pisos en Airbnb.

Tengo un piso en alquiler en Airbnb, ¿he de repercutir el IVA?

Para saber si hay que incluir el IVA en el alquiler de pisos en de Airbnb, primero has de determinar qué tipo de servicio estás prestando.

Si estás alquilando un inmueble para un uso como vivienda estás realizando una operación exenta de IVA y, por lo tanto, NO has de repercutir IVA, ni presentar ninguna declaración relacionada con este impuesto.

Si además de alquilar el inmueble, ofreces a tus huéspedes otros servicios, tienes que revisar con atención de qué servicios se tratan. Hacienda ha determinado que, si además de prestar el servicio de alquiler del inmueble se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, el propietario está realizando una operación sujeta y no exenta y, por lo tanto, SÍ has de repercutir IVA y presentar las declaraciones correspondientes.

¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?

No hay una lista cerrada de los servicios propios de la industria hotelera. Se entiende que cumplen esta condición los de restaurante, limpieza y lavandería.

La interpretación de Hacienda sí ha determinado una serie servicios complementarios que NO se consideran propios de la industria hotelera y, por lo tanto, prestarlos NO te obligará a repercutir IVA. Estos servicios son:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Presto servicios propios de la industria hotelera, ¿qué IVA debo aplicar?

El IVA en el alquiler de pisos a través de Airbnb será del 10%. 

La cuestión importante es, ¿aplico el 10% sobre el total de la estancia o sobre los servicios complementarios? Si prestas servicios de alquiler de vivienda incluyendo servicios propios de la industria hotelera, el IVA del 10% se aplica sobre la totalidad del servicio.

¿Hacienda te reclama el IVA sobre una estancia que ya has cobrado? En ese caso, el IVA se entiende incluído en el importe percibido, lo vemos con un ejemplo rápido.

Francisco, como anfitrión, ha valorado la estancia de un huésped por un período de 10 días por 1.000 euros. La comisión de Airbnb es de 150 euros. 

Francisco ha cobrado 850 euros pero, si Hacienda le reclama el IVA por prestar efectivamente servicios complementarios, el IVA que tendrá que pagar sale de la siguiente fórmula: 1.000 – (1.000/1,10) = 90,90 euros.

Facturas de Airbnb, ¿han de llevar IVA?

Si has leído las FAQ de Airbnb… la verdad es que no aclaran mucho. Y en este hilo del foro de Airbnb sobre el IVA en el alquiler de pisos a través de su plataforma verás que cada uno habla de lo suyo y no se ponen de acuerdo. Te vamos a resumir qué es lo correcto en cada caso.

Alquilo pisos sin servicios complementarios propios de la industria hotelera

En este caso recuerda que el alquiler está sujeto y exento de IVA, es decir, NO has de facturar con IVA.

Si el alquiler lo haces como “empresa o profesional” la factura que recibes de Airbnb (en el caso de que tú soportes parte de la comisión de servicio) irá sin IVA y será de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo. En este caso, tendrás que informar tu NIF-IVA en la web de Airbnb y te verás obligado a presentar el modelo 309 en la web de la AEAT. Importante, para que las plataformas como Airbnb te facturen sin IVA, has de darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (aquí puedes comprobar si estás dado de alta).

Si el alquiler lo haces como “particular” la factura que recibes de Airbnb (en el caso de que tú soportes parte de la comisión de servicio) irá con IVA al 21%. El IVA de esta factura NO te lo puedes deducir ya que no presentas declaraciones de IVA. Sí podrás considerarlo como un gasto deducible en tu declaración de la Renta.

Alquilo pisos con servicios complementarios propios de la industria hotelera

En este caso recuerda que el alquiler está sujeto y NO exento de IVA, es decir, has de facturar con IVA.

En este caso ya no hay duda, estás actuando como “empresa o profesional” y, por lo tanto, la factura que recibes de Airbnb va sin IVA por aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo. Tendrás que presentar el modelo 303 y recuerda que, para que te facturen sin IVA, has de darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (aquí puedes comprobar si estás dado de alta).

Soluciones a la problemática del IVA en el alquiler de pisos en Airbnb

Si has llegado hasta aquí y no te duele la cabeza, que Dios te conserve la salud. La realidad es que, alquilar un piso de forma legal y obtener rendimiento sin riesgo a que Hacienda te ponga problemas (recuerda que aquí solo estamos hablando de IVA) es muy complicado.

Para simplificar el proceso y evitar que los anfitriones, por voluntad o por desconocimiento, dejen de ingresar el IVA que les corresponda, la Comisión Europea ha propuesto que las plataformas, como Airbnb, estén obligadas a ingresar el IVA cuando el anfitrión no lo haga. En cualquier caso, es una propuesta pendiente de desarrollo y de aplicación.  De llevarse a cabo, seguro que Airbnb se protegerá y trasladará el coste de la medida, al anfitrión o al huésped, probablemente en forma de comisiones. Siguenos si quieres mantenerte informado y saber  cómo evoluciona el tema.

Si tienes dudas y quieres que te ayudemos a determinar si, en tu caso particular, has de ingresar IVA, presentar algún modelo o simplemente quieres que te digamos si lo estás haciendo bien, déjanos un comentario o ponte en contacto con nosotros a través del formulario de contacto.

Si te ha gustado el artículo pero quieres que entremos a analizar el efecto del alquiler de pisos a través de Airbnb en la declaración de la Renta, déjanos un comentario y haremos un post específico sobre el tema.

10 comentarios en «IVA en el alquiler de pisos en Airbnb»

  1. Hola buenas
    Voy a alquilar mi piso en España a través de Airbnb. Soy española residente en el Reino Unido
    Que impuestos tengo que pagar? Puedo reclamar VAT?
    Muchas gracias

    1. Hola Montserrat,

      Siendo residente en UK has de tener en cuenta lo siguiente:

      1. Por el rendimiento del alquiler deberás presentar el modelo 210 declarando los ingresos que tengas de Airbnb. En tu caso, al ser residente de un país NO comunitario, NO puedes deducirte los gastos por lo que, a efectos prácticos, pagarás un 24% de lo que ingreses por Airbnb. Para 2024 la obligación del modelo 210 por arrendamiento es anual, por lo que liquidarás el 24% de todo lo que ingreses en un único pago.

      2. El tema del VAT, entendemos que con «reclamar» te refieres a deducir el IVA que soportas en España. En este caso, si el alquiler de AIRBNB lo haces sin prestar servicios de industria hotelera, NO puedes deducírtelo ya que tampoco estás obligada a repercutir IVA. Como regla general, si no repercutes IVA, no puedes deducírtelo.

      Esperamos haber resuelto tus dudas.

      TEF

      Un saludo

    2. Hola!
      Tengo un piso que desde hace 6 años funciona como piso turístico, sin prestar servicios y recién empezamos con un bajo convertido en piso turístico (tampoco prestamos ningún servicio adicional).
      Hasta ahora con el primer piso declaraba “normal” sin Iva cada año mis ingresos, teniendo mis trabajo por cuenta ajena también.
      Ahora no estoy trabajando, sólo tengo ingresos de estos dos apartamentos turísticos y estoy con la duda si estoy obligada a dar alta como autónoma y si estaría obligada a tributar el Iva si no presto ningún tipo de servicios. Como he comentado el primer piso es una vivienda, pero el segundo es oficialmente un apartamento turístico (como las leyes cambiaron y ya no permiten pisos turísticos en viviendas, sólo en bajos convertidos en apartamento).
      Encuentro información contradictoria y gestores también me dicen cosas diferentes sobre si debo o no darme de alta o si estoy obligada o no pagar el iva.. A ver si podríais aclarármelo.
      Muchas gracias

      1. Hola, Gabriela

        Gracias por escribirnos. Si los inmuebles son tuyos, no es necesario que te des de alta como autónoma.

        En cambio, si estas haciendo de intermediaria con el inmueble de otra persona, si deberías darte de alta de autónoma. En ese caso, el servicio no se lo estas prestando a los huéspedes, sino al propietario del inmueble al que gestionas los alquileres. Además, cuando los inmuebles no son de tu propiedad, debes facturar el propietario con IVA.
        Puedes encontrar más información sobre esto en esta entrada del Blog: Declarar los ingresos como coanfitrión de Airbnb

        Esperamos que esto pueda ayudarte. Si tienes cualquier otra consulta, no dudes en escribirnos.

        Saludos,

        TEF

    3. autonoma en alquiler turistico y eventos, no presto servicios hoteleros ( si les ofrezco como intermediario y facturando como organización de evento aparte a los huespedes actividades o servicios organizados fuera del alojamiento). por lo que entiendo que el iva no me afecta .
      mi duda es : teniendo los alojamientos como actividad economica sin iva puedo deducirme el gasto completos de luz, agua etc de las viviendas; ( ya que en mi caso se considera que todo el gasto que esta haciendo la vivienda al solo ser utilizada para eso y no para uso personal .. no creo tener que proroogatear solo por los dias alquilados no?, gracias

      1. Buenas tardes Sara,

        En tu caso, en el que confirmas que realizas el alquiler de viviendas turísticas como actividad económica (sin IVA por no prestar servicios de la industria hotelera), los gastos por suministros serán 100% deducibles en el rendimiento de la actividad aún cuando haya suministros que se correspondan con períodos en los que el inmueble NO ha estado alquilado.
        En tu caso, es importante que te asegures que cumples los requisitos para que se considere que efectivamente estás realizando una actividad económica ya que si, no lo cumplieras, los rendimientos que obtengas serían rendimiento de capital inmobiliario y, en ese caso, sí deberías prorratear en función de los días ocupados.

        Esperamos haber resuelto tu consulta y te invitamos a que te suscribas a nuestra newsletter.

        Un saludo
        TEF

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